stepINVEST і нерухомість Харкова. Інтерв’ю з Абдурахманом Шайхаловим
Kharkiv IT ClusterАбдурахман Шайхалов — харківський підприємець, інвестор із 25-річним досвідом, засновник та власник групи компаній Step by Step з понад 30 реалізованими бізнес-проєктами у різних сферах , генеральний партнер громадської платформи «Моє Місто» Харків, співвласник Evolution Business Park, партнер Kharkiv IT Cluster, разом з яким команда спільноти перезапустила Invest Club.
Пан Абдурахман — експерт з інвестування і управління об’єктами комерційної нерухомості як в Україні, так і за кордоном. Ми поспілкувались з ним про роботу, команду, проєкти та експертизу stepINVEST. Головне з цієї розмови у матеріалі Kharkiv IT Cluster.
Як працює stepINVEST
«stepINVEST, як і кожна наша компанія (stepREALTY, stepMONTE та інші), починала свій шлях з маленького, але дуже важливого першого кроку — step. Саме тому назви наших компаній починаються з цінного step», — розповідає Абдурахман Шайхалов.
stepINVEST є невід’ємною частиною родини Step by Step.
Завдяки інтеграційній моделі групи компаній, є можливість надавати інвесторам повний спектр послуг: пошук приміщення, його аналіз, покупка, розробка концепції приміщення, пошук арендатора і ремонт під його потреби, продаж і подальше управління об’єктом.
Компанія працює з інвесторами різних типів, виходячи з їх цілей інвестування.
🔹 Продаж на початковій стадії інвесторам, які хочуть більше заробити й готові до більших ризиків.
🔹 Інвестори, які хочуть готовий продукт, щоб отримувати щомісячний, стабільний дохід. Для таких людей компанія пропонує ГАБи — готовий арендний бізнес:
«Після того, як об’єкт заселений орендаторами, ми продаємо його як ГАБ. Цей продукт зараз користується популярністю, у тому числі завдяки і stepINVEST, а ще 6-7 років тому такого терміну взагалі не існувало».
🔹 Покупка об’єкту для власного користування. Наприклад, ІТ-компанія, яка купує приміщення на будь-якій стадії його реалізації, під власні потреби.
Як згадувалось вище, група компаній надає повноцінний сервіс і займається управлінням уже завершених об’єктів. Що стосується орендарів, то ці процеси на себе бере компанія stepREALTY management, а компанія stepREALTY service займається всіма експлуатаційними моментами: прибирання, забезпеченням комунальних послуг тощо.
«Ми вдихаємо нове життя в об’єкти, створюючи простір для роботи й розвитку. Купуємо старі, можливо, недооцінені будівлі й шляхом їх реновації даємо їм друге життя: оновлюємо концепцію, робимо капітальний ремонт і повністю змінюємо інженерні комунікації», — ділиться Абдурахман Шайхалов.
Екосистема stepINVEST
У компанії існує клубна екосистема, в рамках якої stepINVEST регулярно проводить заходи для інвесторів — як загальні, так і приватні івенти.
«Про кожний проєкт, який ми реалізовуємо, надсилаємо інформацію в окремий чат, де ділимось не лише загальною інформацією про розвиток об’єкту, а й поширюємо навчальні матеріали. Одна з причин, чому інвестори з нами, — це наша відкритість і знання, які вони отримують паралельно, працюючи з нами».
Інвестори, які співпрацюють зі stepINVEST, навіть на невеликих для ринку нерухомості чеках ($50-$100 тис), можуть отримати долю у об’єктах загальною вартістю від $5 млн.
Як все починалось. Історія stepINVEST
Абдурахман Шайхалов понад 30 років веде підприємницьку діяльність і з 2000 року почав інвестувати у нерухомість — саме тоді було придбано перший об’єкт для власних потреб бізнесу.
«Коли об’єктів стало 10, було важко ефективно керувати всіма запитами, тому ми створили керуючу компанію — stepREALTY», — розповідає Абдурахман.
У 2006-2007 роках компанія почала невеликі активності на ринку, пов’язані з покупкою об’єктів. До 2015-2016 років компанія не залучала зовнішніх інвестицій, а працювала виключно з перевіреними партнерами. У ті часи stepREALTY працював у форматі: купили об’єкт, зробили його, продали.
Коли команда побачила, що такий формат має попит і є можливість збільшити суму обороту в 5-10 разів за рахунок зовнішніх інвестицій, було вирішено створити stepINVEST.
«Ми не залучаємо інвестиції на стадії викупу об’єктів, бо це важко і ризиків більше. На цьому етапі ми працюємо виключно зі старими партнерами, які мають великий досвід і компетенцію», — ділиться Абдурахман.
Нерухомість та інвестування під час війни
Ринок нерухомості — це чуттєвий організм, який змінюється, адаптується, а також страждає під впливом найменших коливань, не кажучи про кризи і війну. Практично цілий рік, починаючи з 24 лютого 2022, процеси купівлі-продажу комерційної нерухомості у Харкові майже були відсутні.
Ринок нерухомості і сьогодні дещо важкий. Але майже за 2 місяці, з березня-квітня 2023, значно зросла активність запитів — і продажі почали відновлюватись.
В різних сегментах комерційної нерухомості ситуація відрізняється. Найактивнішим був ринок складів, вони були високо затребувані у березні-квітні 2022. Волонтерам було необхідно кудись привозити гуманітарні вантажі, людям треба було місце, де можна зберігати свої речі, перед тим як поїхати. Загалом склади отримували 70-80% оплати від довоєнної ціни. Свої ж складські приміщення Абдурахман надавав під гуманітарні цілі безоплатно.
Приміщення під кафе і невеликі магазини відчувають себе відносно непогано і користуються попитом, якщо порівнювати з іншими сегментами. У травні 2022 року орендна ставка була 30%, а сьогодні цей показник подекуди досягає відмітки 70% у грн від довоєнної ціни.
Найбільше постраждав офісний сегмент А і В класу, тому що їх основними користувачами були IT-компанії, більшість з яких виїхала з міста, а також банки, медичні і страхові компанії.
«Зараз у Харкові перебуває всього 25% відсотків айтівців у порівнянні з січнем 2022 року, але більшість з них досі працюють віддалено, не виходячи в офіси», — відмічає Абдурахман.
Загальна оцінка оренди нерухомості у Харкові наразі складає 50% від довоєнної ціни, що стосується продажу — ситуація дещо інша :
🔹 невеликі квартири — 70-80% від довоєнної вартості;
🔹 магазини — 70%;
🔹 торгові центри, складські об’єкти — 50-60%;
🔹 офіси А, В-класу — 40-50% від довоєнної вартості у $.
Абдурахман Шайхалов скептично ставиться до всіх можливих прогнозистів, які «здатні передбачити» майбутні кризи, їх глибину і тривалість. Але при цьому він вважає, що точно можна визначити, коли йде зростання ринку, спираючись виключно на аналітику й фактичні дані:
«Ми з квітня 2022 тримаємо руку на пульсі подій: спостерігаємо за динамікою, аналізуємо, спілкуємось з різними спільнотами. Не можу сказати, коли ринок комерційної нерухомості запрацює хоч б на половину потужності. Але на сьогодні можу констатувати пожвавлення ринку – все більше запитів на оренду, ставки оренди зростають і далі будуть зростати, навіть якщо будуть тривати військові дії , однак ми завжди повинні пам’ятати про нові можливі форс-мажори і ризики».
Наявні та можливі нові безпекові ризики у Харкові зараз не дозволяють фахівцям stepINVEST закликати до активного інвестування. Проте варто знати, що саме в цей час є можливість придбати нерухомість з достатньо великим інвестиційним потенціалом, поки ціни в різних сегментах тримаються на досить привабливому рівні, зазначеному вище.
Безпека — головний фактор, який впливатиме на подальше відновлення як ринку комерційної нерухомості, так і самого міста Харкова. І для деяких інвесторів саме цей фактор залишається стримуючим в інвестуванні.
Таким клієнтам, у тому числі з метою диверсифікації, stepINVEST пропонує інвестування в курортну нерухомість Чорногорії через компанію stepMONTE, що входить до групи компаній Step by Step. Останній рік цей напрям працює в дуже активному режимі, діють декілька проєктів з активними і пасивними моделями інвестування:
«Ми маємо 8 років досвіду роботи на ринку Чорногорії. Спектр послуг, що надаються інвесторам, ідентичний тому, що діє у Харкові – від пошуку пропозицій до управління об’єктом нерухомості. 70% клієнтів, які інвестують у цьому напрямку — це ті самі партнери, які співпрацюють або співпрацювали з нами раніше. Цей ступінь довіри є надважливим для нас».
Фахівці stepINVEST вважають, що ефективність інвестування, незалежно від проєкту, країни, де вони розміщуються, в багато чому залежить від компетентної класифікації інвесторів і надання відповідної інвестиційної пропозиції.
Тоді кожен інвестор отримує продукт, який відповідає:
🔹 ризику, який він готовий на себе взяти;
🔹 його чеку;
🔹 його філософії і бізнес-мисленню.
«Перед тим, як вирішити працювати з інвестором, ми класифікуємо його, щоб розуміти, які ризики і форс-мажори він здатний «потягнути». Якщо не зрозуміла репутація клієнта, то ми відмовляємось від такої співпраці. Ми обираємо партнерів, звертаючи увагу на їх цінності: досвід, репутація, відкритість інвестора», — коментує Абдурахман.
Задача, яку перед собою ставить Абдурахман Шайхалов, в рамках роботи — дати інвесторам і своїм клієнтам чесні орієнтири, щоб вони мали коректну і актуальну інформацію з приводу інвестицій у потрібні їм проєкти.
Evolution Business Park
Команда stepINVEST тепло ставиться до кожного свого проєкту, не дивлячись на різні його масштаби і формати, адже місія компанії — відновлювати й створювати нове.
«Нам приємно бачити проєкт до і після, такі контрастні картинки нас надихають на наступні звершення», — ділиться думками Абдурахман Шайхалов.
Evolution Business Park — наймасштабніший проєкт компанії.
Загальна площа будівель складає 26 тис м2, а потенціал до реалізації визначається в 50 тис м2. Цей проєкт особливий і для фаундера stepINVEST, який планує інвестувати в нього довгостроково, в наступні мінімум 10 років.
«Незважаючи на те, що ми маємо хорошу капіталізацію в цьому проєкті, він не тільки про гроші. Ключове — це цінності і його велика ідея — надавати нове життя застарілому. Ми надаємо нове життя самому комплексу, району міста та формату взаємодій і бізнес-комунікацій. А в реаліях сьогодення бачу більш глобальну його місію. Evolution Business Park – місце, де починається новий виток еволюції Харкова», — відзначає Абдурахман.
Компанія прагне зберігати унікальність старих будівель бізнес-парку, їх історію та ауру, але з обов’язковим інтегруванням сучасних технологій.
Вже є кейс реновації корпусу IDEA (площею 5 тис м2) зі сторічною історією, який функціонує з 2020 року.
В Evolution Business Park команда планує створити сучасні школи, музей, коворкинги, великий фудкорт, літні майданчики для івентів, конференц-зали,простори для розвитку та творчості, центр сприяння бізнесу, медичні заклади.
«Частина території бізнес-парку буде загальнодоступною для харків’ян і гостей міста у якості платформи для вуличних фестивалів та інших івентів, планується літній кінотеатр і кафе, арт-об’єкти і фотозони», — ділиться планами Абдурахман.
Соціально-орієнтовані проєкти
Соціально-орієнтовані проєкти є невід’ємною частиною Evolution Business Park, тому 3-4 тис. м2 будуть виділені під їх потреби.
«На перших етапах, ми плануємо самостійно інвестувати у соціальні ініціативи, але якщо надалі будуть бажаючі підтримати проєкти — ми будемо тільки за», — Абдурахман Шайхалов про соціальні проєкти.
Планується виділити 1 тис. м2 під музей, про який шла мова раніше, а ще 2-3 тис. м2 простору будуть виділені під різні соціальні проєкти у майбутньому. Частина з них реалізовується вже прямо зараз, наприклад простір для дітей Honey Academy.
На базі Evolution Business Park працює «Моє Місто Харків» — платформа, яка допомагає збирати гроші для соціальних проєктів харків’ян. Три місяці назад було створено спеціальний фонд, діяльність якого спрямована на реалізацію соціальних проєктів, що направлені на покращення життя міста.
«Якщо проєкт збере на платформі «Моє місто Харків» всього частину від необхідної суми, то інші частину надасть фонд. Це новий формат роботи проєкту, який ми впровадили», — слова Абдурахмана.
Фаундери Evolution Business Park особисто підтримують фонд і щомісяця покривають адміністративні витрати, щоб донати небайдужих людей в йшли на реалізацію проєктів в повному обсязі.
«З першого дня повномасштабного вторгнення на базі Evolution Business Park свою роботу почали до 10 проєктів, 3-4 з них були від Харківського ІТ Кластера. Пам’ятаю, резиденти кластеру виробляли в одному з приміщень коктейлі Молотова», — ділиться спогадами Абдурахман.
Впродовж року частина приміщень бізнес-парку надавалась декільком гуманітарним фондам для зберігання товарів. Приміщення не були облаштовані під склад, але нікому не відмовили у допомозі.
На території простору VMESTE приготовлено, розфасовано та доставлено більше 130 тисяч порцій обідів для військових, мешканців постраждалих районів міста та області, а вже сьогодні у приміщеннях Evolution Business Park проводять різноманітні івенти для бізнесу. Зараз на місяць проходить близько 25 конференцій, але планується, що ця цифра виросте вдвічі у найближчому майбутньому.
«Також проводяться соціальні івенти різного плану, наприклад: майстер-класи з надання першої медичної допомоги, заходи для дітей тощо», — слова Абдурахмана.
Команда Step by Step
Компанія зберегла всіх людей, які планують повертатись в Україну і продовжувати працювати. Команда розташована в 10 різних країнах світу зараз, вони залучені у різних сегментах — хтось навіть кардинально змінив свій напрямок роботи. На даний момент кілька співробітників перебуває на службі в ЗСУ, хтось продовжує волонтерить, а дехто повернувся до роботи на повноцінній основі.
«Я пишаюсь тим, що нам вдалось зберегти кожного, незважаючи на всю ситуацію, що нас оточує», — зізнається Абдурахман Шайхалов.
Команда Kharkiv IT Cluster дякує пану Шайхалову за змістовну та цікаву розмову, а також за круті, корисні проєкти та ініціативи, які роблять наш рідний Харків ще кращим.
Ми сподіваємось на роки нашої плідної, тісної і продуктивної співпраці і впевнені, що разом зі stepINVEST нас попереду чекає безліч нових звершень і неймовірних досягнень! 🤝
Приєднуйтесь до нашого прогресивного ком’юніті — станьте частиною великих змін!
Підпишись на наш телеграм канал, щоб бути у курсі подій
Також читай новини на наших сторінках в соціальних мережах:
