stepINVEST и недвижимость Харькова. Интервью с Абдурахманом Шайхаловым
IT ClusterАбдурахман Шайхалов — харьковский предприниматель, инвестор с 25-летним стажем, основатель и владелец группы компаний Step by Step с более 30 реализованными бизнес-проектами в различных сферах, генеральный партнер общественной платформы «Моє Місто» Харьков, совладелец Evolution Business Park, партнер Kharkiv IT Cluster, вместе с которым команда комьюнити перезапустила Invest Club.
Господин Абдурахман — эксперт по инвестированию и управлению объектами коммерческой недвижимости как в Украине, так и за рубежом. Мы пообщались с ним о работе, команде, проектах и экспертизе stepINVEST. Главное из этого разговора в материале Kharkiv IT Cluster.
Как работает stepINVEST
«stepINVEST, как и каждая наша компания, stepREALTY, stepMONTE и другие, начинали свой путь с маленького, но очень важного первого шага — step. Именно поэтому названия наших компаний начинаются с ценного step», — рассказывает Абдурахман Шайхалов, Founder & owner Step by Step.
stepINVEST — неотъемлемая часть семьи Step by Step. Благодаря интеграционной модели группы компаний, есть возможность предоставлять инвесторам полный спектр услуг: поиск помещения, его анализ, покупка, разработка концепции помещения, поиск арендатора и ремонт под его потребности, продажа и дальнейшее управление объектом.
Компания работает с инвесторами разных типов, исходя из их целей инвестирования.
🔹 Продажа на начальной стадии инвесторам, которые хотят больше заработать и готовы к большим рискам.
🔹 Инвесторы, которые хотят получить готовый продукт, чтобы получать ежемесячный, стабильный доход. Для таких людей компания предлагает ГАБы — готовый арендный бизнес.
«После того, как объект заселен арендаторами, мы продаем его как ГАБ. Этот продукт сейчас пользуется популярностью, в том числе благодаря и stepINVEST, а еще 6-7 лет назад такого термина вообще не существовало», — слова Абдурахмана Шайхалова.
🔹 Покупка объекта для собственного пользования. Например, ІТ-компания, которая покупает помещение на любой стадии его реализации, под собственные нужды.
Как упоминалось выше, группа компаний предоставляет полноценный сервис и занимается управлением уже завершенных объектов. Что касается арендаторов, то эти процессы на себя берет компания stepREALTY management, а компания stepREALTY service занимается всеми эксплуатационными моментами: уборкой, обеспечением коммунальных услуг и т.д.
«Мы вдыхаем новую жизнь в объекты, создавая пространство для работы и развития. Покупаем старые, возможно недооцененные здания и путем их реновации даем им вторую жизнь: обновляем концепцию, делаем капитальный ремонт и полностью меняем инженерные коммуникации», — делится Абдурахман Шайхалов.
Экосистема stepINVEST
В компании существует клубная экосистема, в рамках которой stepINVEST регулярно проводит мероприятия для инвесторов, как общие — открытые встречи, так и частные — закрытые ивенты.
«О каждом проекте, который мы реализуем, отправляем информацию в отдельный чат, где делимся не только общей информацией о развитии объекта, но и распространяем учебные материалы. Одна из причин почему инвесторы с нами — это наша открытость и знания, которые они получают параллельно, работая с нами», — слова Абдурахмана Шайхалова, основателя группы компаний Step by Step.
Инвесторы, которые сотрудничают со stepINVEST, даже на небольших для рынка недвижимости чеках ($50-$100 тыс), могут получить долю в объектах общей стоимостью от $5 млн.
Как все начиналось. История stepINVEST
Абдурахман Шайхалов более 30 лет ведет предпринимательскую деятельность и с 2000 года начал инвестировать в недвижимость — именно тогда был приобретен первый объект для собственных нужд бизнеса.
«Когда объектов стало 10, было трудно эффективно управлять всеми запросами, поэтому мы создали управляющую компанию — stepREALTY», — рассказывает Абдурахман.
В 2006-2007 годах — компания начала небольшие активности на рынке, связанные с покупкой объектов. До 2015-2016 годов компания не привлекала внешних инвестиций, а работала исключительно с проверенными партнерами. В те времена stepREALTY работал в формате: купили объект, сделали его, продали.
Когда команда увидела, что такой формат пользуется спросом и есть возможность увеличить сумму оборота в 5-10 раз за счет внешних инвестиций, было принято решение создать stepINVEST.
«Мы не привлекаем инвестиции на стадии выкупа объектов, так как это тяжело и рисков больше. На этом этапе мы работаем исключительно со старыми партнерами, у которых есть большой опыт и компетенция», — делится Абдурахман Шайхалов.
Недвижимость и инвестирование во время войны
Рынок недвижимости — это чувствительный организм, который меняется, адаптируется, а также страдает под влиянием малейших колебаний, не говоря о кризисах и войне. Практически целый год, начиная с 24 февраля 2022 года, процессы купли-продажи коммерческой недвижимости в Харькове почти отсутствовали.
Рынок и сегодня несколько тяжелый. Но почти за 2 месяца, с марта-апреля 2023, значительно возросла активность запросов и продажи начали восстанавливаться.
В разных сегментах коммерческой недвижимости ситуация отличается. Самым активным был рынок складов, они были высоко востребованы в марте-апреле 2022 года. Волонтерам было необходимо куда-то привозить гуманитарные грузы, людям нужно было место, где можно хранить свои вещи, перед тем как уехать. В общем склады получали 70-80% оплаты от довоенной цены. Свои же складские помещения Абдурахман предоставлял под гуманитарные цели бесплатно.
Помещения под кафе и небольшие магазины чувствуют себя относительно неплохо и пользуются спросом, если сравнивать с другими сегментами. В мае 2022 года арендная ставка была 30%, а сегодня этот показатель кое-где достигает отметки 70% в грн от довоенной цены.
Больше всего пострадал офисный сегмент А и В класса, потому что их основными пользователями были IT-компании, большинство из которых уехало из города, а также банки, медицинские и страховые компании.
«Сейчас в Харькове находится всего 25% процентов айтишников по сравнению с январем 2022 года, но большинство из них до сих пор работают удаленно, не выходя в офисы», — отмечает Абдурахман.
Общая оценка аренды недвижимости в Харькове на данный момент составляет 50% от довоенной цены, что касается продажи — ситуация несколько иная:
🔹 небольшие квартиры — 70-80% от довоенной стоимости;
🔹 магазины — 70%;
🔹 торговые центры, складские объекты — 50-60%;
🔹 офисы А, В-класса — 40-50% от довоенной стоимости в $.
Абдурахман Шайхалов скептически относится ко всем возможным прогнозистам, которые «способны предсказать» будущие кризисы, их глубину и продолжительность. Но при этом он считает, что точно можно определить когда идет рост рынка, опираясь исключительно на аналитику и фактические данные.
«Мы с апреля 2022 года держим руку на пульсе событий: наблюдаем за динамикой, анализируем, общаемся с различными сообществами. Не могу сказать, когда рынок коммерческой недвижимости заработает хотя бы на половину мощности. Но на сегодня могу констатировать оживление рынка — все больше запросов на аренду, ставки аренды растут и дальше будут расти, даже если будут продолжаться военные действия, однако мы всегда должны помнить о новых возможных форс-мажорах и рисках», — цитата Абдурахмана Шайхалова.
Существующие и возможные новые риски безопасности в Харькове сейчас не позволяют специалистам stepINVEST призывать к активному инвестированию. Однако стоит знать, что именно в настоящее время есть возможность приобрести недвижимость с достаточно большим инвестиционным потенциалом, пока цены в различных сегментах держатся на достаточно привлекательном уровне, указанном выше.
Безопасность — главный фактор, который будет влиять на дальнейшее восстановление как рынка коммерческой недвижимости, так и самого города Харькова. И для некоторых инвесторов именно этот фактор остается сдерживающим в инвестировании.
Таким клиентам, в том числе с целью диверсификации, stepINVEST предлагает инвестирование в курортную недвижимость Черногории через компанию stepMONTE, входящую в группу компаний Step by Step. Последний год это направление работает в очень активном режиме, действуют несколько проектов с активными и пассивными моделями инвестирования.
«У нас 8 лет опыта работы на рынке Черногории. Спектр услуг, предоставляемых инвесторам, идентичен тому, что действует в Харькове — от поиска предложений до управления объектом недвижимости. 70% клиентов, которые инвестируют в этом направлении — это те же партнеры, которые сотрудничают или сотрудничали с нами ранее. Эта степень доверия является сверхважной для нас», — подытоживает о stepMONTE господин Шайхалов.
Специалисты stepINVEST считают, что эффективность инвестирования, независимо от проекта, страны, где они размещаются, во многом зависит от компетентной классификации инвесторов и предоставления соответствующего инвестиционного предложения.
Тогда каждый инвестор получает продукт, который соответствует:
🔹риску, который он готов на себя взять;
🔹его чеку;
🔹его философии и бизнес-мышлению.
«Перед тем, как принять решение работать с инвестором, мы классифицируем его, чтобы понимать, какие риски и форс-мажоры он способен «потянуть». Если не понятна репутация клиента, то мы отказываемся от такого сотрудничества. Мы выбираем партнеров, обращая внимание на их ценности: опыт, репутация, открытость инвестора», — цитата Абдурахмана.
Задача, которую перед собой ставит Абдурахман Шайхалов, в рамках работы — дать инвесторам и своим клиентам честные ориентиры, чтобы у них была корректная и актуальная информация по поводу инвестиций в нужные им проекты.
Evolution Business Park
Команда stepINVEST тепло относится к каждому своему проекту, несмотря на разные его масштабы и форматы, ведь миссия компании — восстанавливать и создавать новое.
«Нам приятно видеть проект до и после, такие контрастные картинки нас вдохновляют на следующие свершения», — делится мыслями Абдурахман Шайхалов.
Evolution Business Park —самый масштабный проект компании.
Общая площадь зданий составляет 26 тыс м2, а потенциал к реализации определяется в 50 тыс м2. Этот проект особенный и для фаундера stepINVEST, который планирует инвестировать в него долгосрочно, в следующие минимум 10 лет.
«Несмотря на то, что у нас хорошая капитализация в этом проекте, он не только о деньгах. Ключевое — это ценности и его большая идея — предоставлять новую жизнь устаревшему. Мы предоставляем новую жизнь самому комплексу, району города и формату взаимодействий и бизнес-коммуникаций. А в реалиях сегодняшнего дня вижу более глобальную его миссию. Evolution Business Park — место, где начинается новый виток эволюции Харькова», — отмечает Абдурахман.
Компания стремится сохранять уникальность старых зданий бизнес-парка, их историю и ауру, но с обязательным интегрированием современных технологий.
Уже есть кейс реновации корпуса IDEA (площадью 5 тыс м2) со столетней историей, который функционирует с 2020 года.
В Evolution Business Park команда планирует создать современные школы, музей, коворкинги, большой фудкорт, летние площадки для ивентов, конференц-залы, пространства для развития и творчества, центр содействия бизнесу, медицинские учреждения.
«Часть территории бизнес-парка будет общедоступной для харьковчан и гостей города в качестве платформы для уличных фестивалей и других ивентов, планируется летний кинотеатр и кафе, арт-объекты и фотозоны», — делится планами Абдурахман.
Социально-ориентированные проекты
Социально-ориентированные проекты являются неотъемлемой частью Evolution Business Park, поэтому 3-4 тыс. м2 будут выделены под их нужды.
«На первых этапах, мы планируем самостоятельно инвестировать в социальные инициативы, но если в дальнейшем будут желающие поддержать проекты — мы будем только за», — Абдурахман Шайхалов о социальных проектах.
Планируется выделить 1 тыс. м2 под музей, о котором шла речь ранее, а еще 2-3 тыс. м2 пространства будут выделены под различные социальные проекты в будущем. Часть из них реализовывается уже прямо сейчас, например пространство для детей Honey Academy.
На базе Evolution Business Park работает «Моє Місто Харків» — платформа, которая помогает собирать деньги для социальных проектов харьковчан. Три месяца назад был создан специальный фонд, деятельность которого направлена на реализацию социальных проектов, направленных на улучшение жизни города.
«Если проект соберет на платформе «Моє місто Харків» всего часть от необходимой суммы, то остальные часть предоставит фонд. Это новый формат работы проекта, который мы внедрили», — слова Абдурахмана.
Фаундеры Evolution Business Park лично поддерживают фонд и ежемесячно покрывают административные расходы, чтобы донаты неравнодушных людей в шли на реализацию проектов в полном объеме.
«С первого дня полномасштабного вторжения на базе Evolution Business Park свою работу начали до 10 проектов, 3-4 из них были от Харьковского ІТ Кластера. Помню, резиденты кластера производили в одном из помещений коктейли Молотова», — делится воспоминаниями Абдурахман.
В течение года часть помещений бизнес-парка предоставлялась нескольким гуманитарным фондам для хранения товаров. Помещения не были обустроены под склад, но никому не отказали в помощи.
На территории пространства VMESTE приготовлено, расфасовано и доставлено более 130 тысяч порций обедов для военных, жителей пострадавших районов города и области, а уже сегодня в помещениях Evolution Business Park проводят различные ивенты для бизнеса. Сейчас в месяц проходит около 25 конференций, но планируется, что эта цифра вырастет вдвое в ближайшем будущем.
«Также проводятся социальные ивенты разного плана, например: мастер-классы по оказанию первой медицинской помощи, мероприятия для детей и т.д.», — слова Абдурахмана.
Команда Step by Step
Компания сохранила всех людей, которые планируют возвращаться в Украину и продолжать работать. Команда расположена в 10 разных странах мира сейчас, они задействованы в разных сегментах — кто-то даже кардинально изменил свое направление работы. На данный момент несколько сотрудников находится на службе в ВСУ, кто-то продолжает волонтерить, а некоторые вернулись к работе на полноценной основе.
«Я горжусь тем, что нам удалось сохранить каждого, несмотря на всю ситуацию, которая нас окружает», — признается Абдурахман Шайхалов.
Команда Kharkiv IT Cluster благодарит Абдурахмана Шайхалова за содержательную и интересную беседу, а также за крутые, полезные проекты и инициативы, которые делают наш родной Харьков еще лучше.
Мы надеемся на годы нашего плодотворного, тесного и продуктивного сотрудничества и уверены, что вместе со stepINVEST нас впереди ждет множество новых свершений и невероятных достижений! 🤝
Присоединяйтесь к нашему прогрессивному комьюнити — станьте частью больших изменений!
Подпишись на наш телеграмм канал, чтобы быть в курсе событий.
Также читай новости на наших страницах в социальных сетях:
